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投资客,请迅速撤离以下网红城市!

米宅米宅2019-01-17 09:12:00

△此音频大小为13.9MB


1


喧嚣的世界,无论是房产税、调控还是限购限售,高层在用尽了所有手段之后,似乎仍然没有挡住人们对炒房的热情与向往,人们对房价和热点的嗅觉从来没有像今天这么敏锐,超过以往的任何一个时期。


政府调控哪里,人群扑向哪里。武汉、杭州、成都、深圳、海南,绝不放过任何一个热门的城市和话题。限购?哪里挡得住中国人民几千年来积累下来的聪明与智慧。


最新的热门区域是环京,4月20日,数百人彻夜排队抢购大厂某楼盘,大批的环京销售在朋友圈疯狂刷屏。


也许大家会觉得奇怪,环京不是暴跌腰斩了吗?啥时候又热起来了。这你就不懂了,对专职炒房客来说,别人疯狂时我恐惧,别人恐惧时我疯狂,环京抄底的时刻到了。


不过政府及时出手,环京被按,预计会消停一段时间。


可是,下一波又会风起何处呢?


2


在板块轮动,热点爆炒的大背景下,很多人如同丧失理智的赌客,手里着拿或多或少的筹码,在各个赌桌之间来回晃悠,考虑选哪个赌桌开始押注。


大多数人押注什么也不看,只看哪个赌桌人最多,最拥挤,最人声鼎沸,他就会奋力挤过去,推开人群,把手里不多的筹码往赌桌上全部一砸,大喊一声“跟”!


没错,这就是目前绝大多数人投资楼市的态度。


什么人口、GDP、基本面、租售比、轨交等等,统统不重要,只要这张牌桌够热闹够火爆就可以了。


所以,武汉、西安、成都、杭州这些城市,就像娱乐圈的二线明星一样,需要不断给自己制造各种热点找狗仔偷拍来上头条,只有这样,才能维持自己一直很红的假象,让更多的人忍不住进场。制造头条的方式包括放松落户、抢人大战、一二手倒挂、新盘抢购、刚需优选等等。


而像北京上海这样的城市呢,更像成名已久的一线大腕儿,江湖地位已稳,不需要也放不下身段去借助各种手段炒作,但看着身边这些跟班多年的小弟个个炒的火热,蹦跶的一个比一个高,心情也是有点不甘和微妙的,偶而也会放松个高端人才引进之类的敲打一下,让你们知道谁才是大哥。


直到今天,仍有许多投资客往二线热点城市在冲,把自己最后的筹码全部扔上牌桌。


可实际上,有不少网红城市已经走到了强弩之末,末日的喧嚣只是为了吸引进最后一批进场的韭菜。


有的人是不信的,他们会说,2018,强二线崛起,投资这些城市,就等于购买了优质股票,至少还有30-50%的上升空间。


可是,这些城市真的有无穷无尽的上升动能吗?



3


我拿两个城市来举例子。第一个是北京。


北京2016年下半年开始启动快速上涨,到2017年3月基本完成翻倍,317调控之后一路下跌,成交量2017年相比2016年直接腰斩,成交价下跌20-30%,目前虽然有了企稳的迹象,但离真正回暖还差很远。


去年高位买入的基本都被套牢,没有个两三年估计很难解套,而且就算回到调控前的最高位,以撬动北京房产所需的资金量,如果每年没有至少五个点的涨幅,最后算总帐都会亏的很难看。



也许你会说,你说的是北京,虽然价值有多大大家都知道,但毕竟是全中国最贵调控最严的城市,没有代表性。


好,我换一个城市,深圳论城市竞争力、经济基本面、城市环境等各个方面深圳都无可挑剔,是众多二线一直追赶的榜样;甚至连户籍政策也很宽松,来了就是深圳人。



看深圳2017年的GDP,比目前还在火爆的所谓强二线强的不是一点半点。


那深圳的楼市走势如何呢?


2015年4月深圳开始暴涨,一年后基本翻倍,2016年3月调控房价平稳,到目前为止已超过两年,都说会引领下一波上涨的深圳目前仍然房价疲软。


说好的北上深三巨头,说好的创新能力第一转型最成功,说好的落户破限购容易,然并卵。


两年多过去了,深圳不但没有上涨,部分还出现了下跌。而且,今年依然看不到任何明显上涨的迹象。



看深圳十二年房价走势图,2017年比起2016年只上涨了6个点,但是请注意,深圳绝不是所有楼盘上涨了六个点,而是以深圳湾香蜜湖为代表的豪宅上涨了近30%加上学区房的小幅上涨才对均价产生了拉动。


事实上,深圳大量位置不错的刚需盘两年多来一分未涨,甚至还有微跌。


笔者一个朋友2016年中旬入手了福田优质片区一套地铁口小一居,42平总价295万,贷款六成,月还九千,到如今两年过去了,同类房源的最新成交价是285万,可谓是牢牢被套,谁说深圳可以闭着眼睛买入?


说了这么多是什么意思呢?就是希望你能明白,哪怕是连北京深圳这样的城市,都经不起一次房价猛烈的透支,需要至少三年的盘整和回调期,而那些城市基本面远远不如北上深的二线甚至三线城市,凭什么可以永远涨下去呢?


你觉得哪个城市可以打破深圳北京的楼市规律,独创出自己的永涨不落定律呢?


不管你信不信,反正我是不信的。


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所以,请一定要严重留意这一类的城市。


从2016年起开始上涨,到目前为止涨幅已翻倍甚至更多的城市;

目前仍以一二手倒挂营造新盘一房难求,万人摇号等盛况的城市;

以入户抢人、新政频出等不断制造热点上头条的城市。


符合以上三项条件的城市,请大家务必保持高度警惕,即使这些城市眼下的楼市看起来依然火热,我都劝你要尽快离场了。


因为这已是强弩之末人为营造的最后高潮,属于该城市的楼市剧本来早该落幕,只是被各种幕后推手强行拉长了。


如果你被这些假象所迷惑,看到这个牌桌旁人流涌动,也忍不住进场押注。那么不出意外会买在该城市本轮楼市行情的末端,然后高位站岗数年,默默忍耐着漫长的寒夜,苦苦等待下一个黎明的到来。


远离这些已亮起红灯的城市,哪怕它们眼下依然热的烫手。这是我对你的最大忠告。


在这些城市目前惟一的机会,就是去个别一二手倒挂严重的新盘拼万人摇号抢一套房,这是入场这些网红城市的最后机会了,至于正常价格的二手和新盘,请略过。


5


那么,一线城市没有资格,也没有足够的资金来撬动;二线城市大部分最火的网红城市已经到了必须离场的时刻。我们还有投资的机会吗?


还有,只是这些机会看起来已经不是那么诱人了。


现在是关注局部洼地机会的时刻,不过并非是简单的板块轮动原理,即按城市强弱和等级来进行价格轮动,先一线涨再二线再三四线,如果中国楼市有这么简单的话,米宅就没有存在的价值了。


本轮楼市大涨始于深圳没错,可接力下一棒的并非是上海和北京,举个例子,天津本轮上涨始于2016年3月,比北京整整早了半年,可以由此说天津比北京经济更强吗?再比如唐山,本轮上涨起步于2016年8月,和北京基本同时启动,唐山和北京有可比性吗?


任何经济规律反应到具体实践中都不是按常理出牌的,每个城市都有自己独有的运行轨迹与法则,是不能生搬硬套的。


其实,这至少一年半的全国性普涨,大水漫灌,没放过任何一个有概念有故事可讲的城市。不同的是,有的涨的多,有的涨的少,有的翻了一倍多,有的可能只涨了30%,那么,我们下一步需要重点关注的又是哪一类城市?


我给出几个重点:


1、本轮行情没有被严重暴炒过的城市,上涨了但涨幅有限,基本不超过50-60%,仍有上升的空间;


2、该城市目前仍有故事可以讲,举个例子,云南的某些旅居城市,在海南的大门被关闭之后,终于轮到了它们的主场,虽然故事没有海南那么动听,但,足够了;


3、不限购或限购不严格,不至于像环京海南那样让投资客入场无门;


4、城市的基本面没有太大硬伤,在同级别城市里价格仍有一定优势。


这四个条件,符合三个就是比较安全的城市,可以入场。但是切忌的是,不要抱过高的收益幻想,收获的更多是补涨收益,给自己一个20-30%的期望值是比较切合实际的。


等到这最后一轮补涨完成之后,这一轮波澜壮阔的大行情也就基本结束了。对于众多的投资客来说,只能蛰伏,耐心等待着下一个春天的来临。


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