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恒碧万融四大地产2018年报数据PK

雪球精华2018-11-08 14:38:05

炒股,看雪球就够了


每晚雪球菌给您离真相更近的剖析

首先看估值


估值的高低最终影响和决定我们的投资决策因此通过NAV市销率和PE法分别对比这四大地产的估值


1NAV法



数据说明

1恒大和融创的土储数据来自年报碧桂园来自克尔瑞万科为年报中在建+规划+旧改+2017新增之和估算


2销售均价采用的是2017年的合约销售均价=合约销售额/合约销售面积


3净利润率采用的是2017年年报的净利润率融创因为有资产重估因素2016年净利润率8.2%2017年为17.7%折中取一个较低值10%


4股权比例相对复杂恒大是三大战投稀释后的比例碧桂园取2017权益销售比例大约是72%年报的归母股东权益为80%折中取75%万科和碧桂园一样的计算方法只是两个数据接近都是71%融创是按照1.47亿土地储备中权益土储为1.1亿比例为75%左右


从数据中可以看出融创的货值储备是最充分的即使不考虑融创的旧改按照1.47亿土储销售均价按照13000计算市值/NAV也只有0.57依然最低


2PS市销法

销售额和权益销售额均取自克尔瑞的数据其他几家和年报基本一样只有恒大数据出入较大年报是5009.6亿


融创和恒大的市销率依然最低融创2595亿的权益销售10%的利润率就是259亿3~4年的时间只要市场不崩溃仅仅净利润就能够买回一个融创何况还有其他的资产


3PE法

股价采用香港市场的价格*0.8的汇率所得

四家从目前的股价和每股收益来看PE均只有10倍左右


其次看增长

1规模增长

2016和2017的数据均采用克尔瑞数据和年报的数据略有出入

毫无疑问这几年是融创快速发展的关键时期以接近150%-200%的速度在扩大规模也充分印证了孙总说的规模为王的时代首先要把规模做起来其次再求其他而随着规模的扩大进入的城市越来越多融创的销售单价也在下滑


碧桂园这两年的突飞猛进的发展犹如大象起舞尽管以前体量已经很大却依然取得60%-70%的增长而且随着碧桂园开始布局一二线城市和全国整体房价的上升销售单价也在上升


恒大也印证了许家印的战略目标在规模已经领先的情况下谋求有质量的发展


万科依然在紧随市场的脚步虽然所有的报道里战略转型在泊寓商业和物流地产但这是总部的战略各一线公司的地产主业也依然维持稳定增长

营收的增长间接反映的是去年或者千年的增长融创依然保持高速而万科仅有1%的增长是属于结算调节还是去年或者前年确实销售减缓需要再细看


融创由于收购万达文旅后进行了资产重估所以总资产翻倍

很多人病诟恒大的总资产水分太大主要是物业重估部分那么真实的这部分水分究竟有多大呢


恒大2017年的投资物业部分总共资产价值为1519.5亿包含的物业有809万平米的社区商业写字楼和41万个车位这部分的重估收益为85.1亿相对于1.7万亿的资产来说占比8.6%左右


2利润增长

万科用的是内地报表格式其他为香港报表格式

毛利润香港报表里现成的数据而万科采用营业总收入-营业成本

营业利润香港报表里包含了两费行政开支与销售费用和合营联营企业的收入与亏损财务费用在营业利润之外计算万科的报表里营业利润已经包含了财务费用


万科的增长速度远远落后于其他三家反映的是偶尔的停顿还是战略的转移


融创因为万达文旅星耀等项目收益279亿即使计提了乐视的165.6亿依然取得很大的利润所以体现在营业利润和净利润上增长超速反而是毛利润的增长更真实一些


3利润率增长

融创的毛利率依然是最低的这部分和融创的并表项目的选择有关需要仔细分析去年只有13%左右的毛利更是让人捏了一把汗而融创净利率的增加主要由于并购资产重估要平滑其影响年融创的净利润只有8%左右远低于行业平均水平数据的向好说明之前影响融创的几个超低利率的收购项目基本消化利润率走向正常


恒大依然保持其优异的毛利率净利率由于有万科股票亏损的影响导致净利率偏低整体看恒大和万科的利润率都是非常优秀的


看负债

融创的负债和万科的负债是非常明显的对比一个处于借钱求发展阶段一个稳步求转型阶段融创保持高风险高增长万科则过于保守也许碧桂园则是发展与稳定相平衡的状态而恒大也在通往安全的道路上这两年就是在不断的降负债


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