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【地产篇】融信数据 | 天津房地产市场月报(2017年4月)

房地产投融资俱乐部2018-11-07 10:52:21

(来源:融信评估)

宏观经济

2017年第一季度,天津居民消费价格指数同比上涨2.4%。全市生产总值4667.18亿元,同比增长8%。房地产调控效应逐步显现。房地产开发投资421.90亿元,增长6.0%,比去年全年回落16.9个百分点;商品房销售面积455.91万平方米,增长10.1%,回落43个百分点;销售额704.52亿元,增长40.7%,回落53.6个百分点。

政策走向

201741日,住房和城乡建设部、国土资源部联合发文《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关问题的通知》。

2017331日,天津市政府办公厅下发文件《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》。

2017331日,天津银监局和中国人民银行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》。

城市建设

本市地铁1号线东延伸线目前全线盾构施工、铺轨已相继完成,预计将于2018年上半年开通。地铁56号线2017年底全线通车。

土地市场

2017年,天津将供应住房用地(含保障房、商品房)土地840公顷;商服用地200公顷;工矿用地1250公顷;基础设施及公益事业等划拨用地1500公顷。

20174月推出土地30宗,其中住宅用地6宗;4月共成交土地19宗,其中住宅用地6宗。

住宅市场

20174月共销售商品住宅6989套,环比下降53%;销售面积78.14万平方米,环比下降56.13%,同比下降74.41%。平均销售价格15086/平方米,环比下降13.13%,同比上涨18.48%

销售数量和销售价格环比下降的主要原因,主要为受331政策的影响,销售数量提前透支,同时,4月份销售数量集中于环城区域,受此影响平均价格下跌。


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宏观经济与政策


2017年第一季度,居民消费价格上涨2.4%。构成CPI的八类商品和服务价格同比五升三降。其中,居住类上涨2.6%,交通和通信类上涨1.4%,教育文化和娱乐类上涨1.2%医疗保健类上涨23.7%,其他用品和服务类上涨2.5%食品烟酒类下降1.1%,衣着类下降0.5%,生活用品及服务类下降0.4%。生产价格上涨较快。工业生产者出厂价格上涨11.0%;工业生产者购进价格上涨13.1%

一季度,全市生产总值4667.18亿元,按可比价格计算,同比增长8.0%。其中,第一产业增加值24.22亿元,增长3.0%;第二产业增加值2091.77亿元,增长7.2%;第三产业增加值2551.19亿元,增长8.7%

一季度,本市房地产开发投资421.90亿元,增长6.0%,比去年全年回落16.9个百分点;商品房销售面积455.91万平方米,增长10.1%,回落43个百分点;销售额704.52亿元,增长40.7%,回落53.6个百分点。

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政策走向


(一)住房城乡建设部和国土资源部201741日发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关问题的通知》。主要内容:

1、合理安排住宅用地供应。要求地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市)的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。20176月底前,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县(县级市)应编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

2、科学把握住房建设和上市节奏。

3、加大住房保障力度,确保完成2017600万套棚户区改造任务。

4、强化地方主体责任,落实房地产工作责任制。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求,加强对本地区各市县主管部门的分类指导,加强监督检查。

(二)2017331日,天津市政府办公厅下发文件《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》(津政办发〔201748号)主要内容有:

1、对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身(包括未婚和离异)人士,暂停在本市(滨海新区除外)再次购买新建商品住房和二手住房。

2、非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。

3、从201741日起执行。

(三)天津银监局和中国人民银行天津分行联合发布《关于完善差别化住房信贷政策的通知》,主要内容有:

1、在本市无住房且无购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为30%

2、在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录(含住房公积金贷款)的居民家庭,申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策,首付款比例调整为不低于60%

3、商业性个人住房贷款利率下限由天津市市场利率定价自律机制在国家统一信贷政策底线的基础上协商确定。

4、暂停发放贷款期限25年(不含25年)以上的商业性个人住房贷款。

5、从201741起执行。


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城市建设


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市区地铁建设


1、地铁1号线东延伸线目前全线盾构施工、铺轨已相继完成,预计将于明年上半年开通。地铁1号线东延伸线全长15.8公里,项目起自双林站,终至津南区双桥河站,共设车站11座,车辆段1座,主要服务海河中游地区和海河教育园。

2、地铁56号线年底全线通车

地铁5号线:主体结构完成99%,其中29座场站完成主体结构;区间盾构完成97%,其中22个区间双线贯通;铺轨完成56%;设备安装完成59%;装修完成25%

地铁6号线:地铁6号线一期已经通车,二期水上东路站至梅林路站区段13座车站主体结构全部完成;区间盾构完成99%,其中12个区间双线贯通;铺轨完成44%;设备安装完成40%;装修完成10%

3、地铁4号线南段:1座车站(成林道站)完成主体结构;1座车站(东兴路站)进行主体结构施工;3座车站(六纬路站、外环路站、曲阜道站)进行土方开挖,累计完成12%8座车站(东南角站、多伦道站、大沽北路站、张贵庄站、昆俞路站、沂蒙路站、民航大学站、新兴村站)进行围护结构施工,累计完成45%

4、地铁10号线南段:8座车站(屿东城站、万山道站、增兴窑站、金贸产业园站、天钢柳林站、财经大学站、梅林路站、瑶环路站)进行围护结构施工,围护结构累计完成20%

5、地铁711号线:正在加快稳定管线切改、园林迁移、交通导行等工程前期方案。

6地铁8号线:在津南区、河西区、和平区相继启动前期勘探施工。


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滨海新区地铁建设


地铁B1线B1线将从今年开启大建设。按照计划,B1线(一期工程)13个车站和网络运营控制中心也将在今年实现开工。按照规划,滨海新区轨道交通B1线(一期工程)将在2020年完成建设


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土地市场分析


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土地供应计划


            2017年,天津将供应住房用地(含保障房、商品房)土地840公顷;商服用地200公顷;工矿用地1250公顷;基础设施及公益事业等划拨用地1500公顷。

          2017年天津土地总供应量为3790公顷,比去年供应计划的3350公顷增加了约13%。其中,住房用地供应计划量比2016年供应计划量(650公顷)高出29.2%。而住房用地在总供应量中的占比也比去年高出3个百分点左右。而去年1028日,天津国土资源房管局曾经发布过《2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划》,其中明确写明,未来三年,天津的商品住宅用地供应计划,具体为2017560公顷,2018550公顷,2019540公顷。

  一方面是住房用地供应计划的增加,另一方面是商服用地计划的减少。相比2016300公顷的计划,今年的商服用地供应计划仅有200公顷,下降了33%左右,幅度较大。而工矿仓储和基础设施两种性质的土地供应计划则分别略微增加和减少。


   2
20174月土地供应情况


本月共推出土地30宗,其中住宅用地6宗,分别为西青区、津南区和静海区各2宗;蓟州区推出商业办公用地1宗;工业用地22宗,分别为东丽区2宗,津南区1宗,北辰区2宗;武清区1宗,滨海新区5宗,静海区4宗,宝坻区7宗。滨海新区推出其他用地1宗。


   3
20174月土地成交情况

    本月共成交19宗地块,住宅用地6宗,出让面积53.24万平方米;商业办公用地1宗,0.43万平方米;工业用地11宗,97.16万平方米;其他用地1宗,23.3万平方米。住宅出让金总价为862720万元。


   4
住宅用地成交情况



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热点区域分析


    西青区张家窝,位于天津地铁3号线起点,也是天津南站所属区域。2015年底,西青区全面启动了南站科技商务区开发建设,已经在土地整理、基础设施建设、高压线切改和招商引资等方面取得了阶段性进展。完善基础设施建设的同时,加快推进核心区地下空间设计,加大招商引资工作力度,围绕金融服务、总部经济、科技服务、创新研发孵化、综合商务、居住配套等六大板块,瞄准国际、国内500强企业,招引优质项目。天津市对南站科技商务区定位为西部门户,规划将其建设成面向京津冀的交通枢纽和科技商务区,京津冀一体化发展产业对接平台。南站科技商务区不同于以往的住宅和工业区,是一个产城融合的区域,规划面积10平方公里,总建筑面积731万平方米,是一个集科技研发、商业商务、生活配套为一体的科技商务产业集群和新型城市功能区。目前有10多家品牌开发商在此区域开发。

20164月,张家窝住宅楼面地价7637/㎡;76日,楼面地价达到12354/㎡,20174月达到咋舌的16497/㎡。而现在该区域的万科四季花城等项目销售均价20000/㎡。

第二个热点区域为静海区团泊区域。从2016年下半年,团泊区域的住宅楼面地价为2000元左右,到20161011日,中昂拿下团泊西区地块,溢价率为297%,楼面地价为7427/㎡。仅仅过了不到半年,团泊西区的住宅楼面地价达到了10000元以上。



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住宅市场分析


4月份新建商品住宅供应面积60.01万平方米,销售面积78.14万平方米,销供比1.3。



4月份新建商品住宅出清周期7.18个月。


20174月共销售商品住宅6989套,环比下降53%;销售价格15086/平方米,环比下降13.13%,同比上涨18.48% 


            20174月共销售面积78.14万平方米,环比下降56.13%;同比下降74.41%

    销售数量和销售价格环比下降的主要原因,主要为受331政策的影响,销售数量提前透支,同时,4月份销售数量集中于环城和其它区域,受此影响平均价格下跌。

     20174月,天津商品住宅批准上市面积为60.01万平方米,环比下降26.63%,同比下降59.18%

        20171-4月,天津商品住宅累计新批上市207.90万平方米,同比下降43.91%

20174月,天津商品住宅销供比由上月的2.18下降到1.30,短期市场供不应求。

20171-4月,天津商品住宅销供比为1.84,整体供不应求。

截至20174月底,天津商品住宅可售面积为861.63万平方米,环比下降2.20%

按照近6个月平均销售情况,库存需要7.18个月消化完毕,较上月延长0.80个月。

6

土地市场分析



 20174月,天津市中心城区和环城四区新建商业用房共成交29196.98平方米,成交总价为81788.52万元,平均价格为28013/平方米。其中市内六区新建商业用房成交15676.78平方米,成交总价为59842.75万元,平均价格为38173/平方米


 20174月,天津全市写字楼销售价格环比增长11.32%,为11931/平方米。写字楼成交10.69万平方米,环比增长40.88%,同比增长9.11%。上市6.07万平方米,环比下降53.49%,同比下降55.03%


天津市中心城区和环城四区新建办公、写字楼共成交35401.36平方米,销售总价60524.65万元,平均价格17096/平方米。其中,市内六区新建办公、写字楼共成交16095.76平方米,成交总价34980.93万元,平均价格为21733/平方米。


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公司简介

天津市融信房地产土地评估咨询有限责任成立于2002年,具有房地产评估国家壹级资质、土地评估国家A级资质(全国范围内执业)、土地登记代理资质以及天津市拆迁管理办公室颁发的房屋拆迁估价资质。业务类型涉及房地产抵押、土地使用权抵押、土地使用权出让估价、房地产转让、房地产拍卖变卖估价、城乡房屋征收(拆迁)、房地产开发项目可行性研究等估价咨询业务。


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