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石家庄投资购房还有戏吗:房价再涨,也有人跑输;房价再降,也有人跑赢 | 回看

回看2018-12-05 06:27:53

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在回想起来,2016年和2017年的2、3月,应该石家庄房地产市场剧情反转最快的时间段。2016年的2、3月,全国出台购房降税减费,并将购房首付款比例压到20%的历史最低点,在2018年涉房贷款遭遇严厉监管的当下再看,简直是不能想象;而到了2017年,就从鼓励购房反转成了限制购房,翻脸速度比翻书还快。这样的反转便让购房者瞬间懵逼:昨天那个老谁、那个小谁还投资赚了一笔,怎么今天轮到我了,就赚不到了?


距离2016年房价的高歌猛进和家庭财富的几何式增长,已经过去了整整一年,可市场依然不想从那段昔日旧梦中醒来。说到底,谁都不想和钱过不去。


换条路走?周五下班休市,小回专门看了看万科A的股价,33.46元,真把小回吓了一跳:殊不知,在政策鼓励购房的当口,万科也恰好处在“宝万之争”最为紧张、激烈的时间,双方你来我往,互有攻守,可算起来,到今天也就是两年,可那时的万科A股价只有20元上下。小回还和一位朋友探讨,是否可以抄底一把,这位朋友把脑袋摇的跟拨浪鼓似的:水太深,我等屁民有命进去,没命脱身。这话可把一向很怂的小回给吓了回去。今天看看,任谁都会后悔不迭,可越是后悔,越是不敢碰,万一又踩到高点了呢?


又是这个该死的“万一”,有多少机会都是死在了这个“万一”上面。可投资本金有限,普通百姓实在是没有太多犯错的机会和成本。所以,对于股市,还有最近火得一塌糊涂,可100个人有1个人能说清楚就算不错的区块链都是一样,小回抱定一颗决心:既然不知,那就谨慎。


投资无出路。比较来、比较去,也只剩下了朝夕相处的房产。哪怕就像前文所言,政策和市场翻脸比翻书还快。


再好的市场,也有人跑输;再差的市场,也有人跑赢。投资房产亦是同理。未来一年,不用说了,想重温高歌猛进的旧梦,那就赶紧醒来。这样的行情之下,我们有该如何操作?


今天的回看,只是一篇“方法论”。


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投资的“金科玉律”,其实早就写在本轮调控的开宗明义里,那就是“房住不炒”。


当下市场,调控政策施压、住房贷款收紧、行业资金从紧,再加上舆论环境长达一年的唱空,任谁都要观望两天,谨慎以待,房价再行上攻的动能已经非常微弱。因此,“打短线”的炒房行为已经不合时宜,也没有逐利的空间。


投资则不然。房产可以交易,可以抵押,甚至是多数普通家庭最为重要的财富象征,购房储蓄、卖房救急,投资房产,对房产有升值诉求便是跑不了的事情。因此,房产可投、要投,但短线炒房就不要想了,一夜暴富的心态在当下更是要不得。


历史和事实已经证明,“住着舒服”的房产,往往能够跑赢行情。小回仅以新华区林荫大院和裕华区国际城四期两个二手房小区为例:


新华区是石家庄的传统居住区,历史比较长、户型紧仄的老旧小区比较多,一些人在这里甚至有两、三套7、80平方米的小户型,却急缺一套三室以上的大户型来改善居住条件。因此,新华区的改善需求比较旺盛。可放眼望去,西北二环内“住着舒服”的二手房屈指可数,林荫大院便属其一。小区面貌比较新,和平西路与泰华街交汇处,交通方便,河北省人民医院在“斜对门”,小区内环境也不错;美中不足便是紧邻石家庄北站,尚未改造。林荫大院在二手房市场上比较受欢迎,报价基本上在1.9万元/平方米上下,跑赢整个新华区,整体表现也比较稳健,一些房源的报价在2万元/平方米,售房者普遍不着急出手。由于首批“房本”刚刚开始颁发,目前的多数交易只能通过一次性付款进行。


裕华区更不用说,城市面貌最为现代化的行政区,主干道和小街巷组成的路网也最完善,新华区与之相比相形见绌。裕华区购房需求的来源也比较均衡,除当地需求外,新华区、桥西区和长安区均有不小的比例。国际城四期建于2011年,周边有国际城前三期和既有小区,又有槐北公园,闹中取静的居住氛围不错,在二手房市场上也受欢迎,报价基本在2.3万元/平方米上下,不仅大幅跑赢同期的裕华区,也跑赢周边其他小区。2016年全年和2017年上半年,国际城四期一房难求;如今情况稍缓,但价格走势比较稳健。


▲ 2016年3月至2018年2月石家庄、裕华区裕东片区和国际城四期二手房报价情况


如果非要给房价走势找到一个“稳压器”,那么,“房住不炒”里面的“房住”,也就是“住着舒服”,便是最好的选择。道理其实很简单:购房的时候,可以考虑购房首付能力,可以考虑月供压力,可当房产摆上了二手房市场的“货架”,普罗大众的判断标准便会非常统一:住着舒服吗?住着不舒服,便不受买家们的认可;住着舒服,任谁都会趋之若鹜。无论是自住,还是投资,都要考虑这一点。



给你打算投资的房产“堆砌”升值点。


投资房产,就像是打扮姑娘,打扮得越漂亮,带出门的回头率越高。就像前面两个案例:林荫大院的二手房,强在地段,中心城区内,和平西路旁;交通,和平西路与泰华街交汇处,虽然这个路口和北站都是传统堵点,但进入和平路高架的时间总归缩短不少;配套,河北省人民医院“对门”,就医问诊方便,一些医生就近住在小区里,邻里氛围也不错;小区内环境,也不错。再看国际城四期,地段,东南二环内,周边的居住小氛围非常好;交通,北上裕华东路,东进东二环南路,西入谈固南大街,小街道也比较密集;配套,槐北公园在对面,万达商圈和周边商业群比较密集,这也是裕华区的另外一个优势;小区内环境也可以,国际城项目群是石家庄第一批换房需求比较扎堆的地方。


说来说去,升值点其实非常集中:地段、交通、配套、内外环境。这其中,地段和交通的权重正在大幅提升。未来三、四年,绕城高速公路和绕城公路让石家庄的“大饼”摊到了四环,城市极速扩张反过来对中心城区的价值将是进一步推升。试想,放在五年前,你住一环边,我住二环内,虽然有些距离,但都是中心城区;放在今天,你还是住在一环边或者二环内,可我到了四环,地段显然将大幅逊色,交通出行的时间成本更高。因此,在升值点的“堆砌”上,地段和交通的权重要大幅增加。


值得关注的是内外环境,特别是小区内环境。一方面是邻里氛围,这关系到生活的圈子和质量;另一方面是物业服务。过去一年小回印象最深的一个案例,发生在二环内某小区,这个小区曾是很有名的高端居住区,可在2017年,住在这个小区的一位微信购房者好友吐槽说,在四楼的他家失窃,小偷从窗户闯入,事后要调取监控录像,请小区物业帮忙,结果态度消极。这位朋友告诉小回,以前他购房从未关注过物业服务,这次事件教训深刻,一方面,他打算赶快换房,逃离这个安全感极差的小区;另一方面,新购房产的物业服务一定要过硬,哪怕物业费再贵,他也不想再重温噩梦。而对于多数购房者而言,物业或许是他们购房过程中很容易忽略,且最不应该被忽略的因素。


升值点写在这里,可并非所有的房产都能满足这些升值点;就算全部满足,价格也必不便宜。对此,小回建议量力而行,将这些升值点列成清单,看房、购房时,将房产和清单放在一起一一对比,能够满足50%,便是合格;能够满足70%,便是不错的选择。



“闭着眼睛投资购房,都能赚翻”的时代已经过去,投资的雷区千万不要触碰。


有跑赢行情的项目和房产,自然也有跑输的。2016年下半年,鹿泉区上庄片区的一个项目,没有任何的证件和手续,甚至连拆迁都没有启动,便入市销售,凭借当时上庄片区刚刚崭露头角的热度,以及高层住宅6300元/平方米、花园洋房7100元/平方米的超低价,圈住了一大批购房者。可到了2018年初,项目所在地的村两手一摊:压根没这个项目,也没什么协议,圈住的购房者便一脚踏空,无处说理。


石家庄房地产市场的历史,也是一部市场从大乱走向如今乱、治交织的“血泪史”,这里面浸透着太多购房者悔不当初的经历。如果说2016年,还有项目能够通过胆大的违规销售和凶猛的成交规模,将项目的现金流转起来,从违法走向合法;那么,到了2018年,想要凶猛的成交规模已不可得,全行业“钱紧”,还想让现金流转起来便难比登天。


别的不说,五个手续里面最要命的土地手续,就算是违法违规项目在补办的时候,也将面临水涨船高的地价。2017年的土地市场,补办手续仍是主流,可住宅用地的成交价还是上升了33.92%,楼面价上升了61.38%。换言之,不管你补不补证,地价都在自顾自的抬升;加上容积率管控,楼面价的增长已是翻倍。


年初的时候,小回写了一篇微博。那个时候,一些证件、手续“毛都没有”的项目冒出头来,通过低价打算再割一轮韭菜,小回在微博里说:2018年投资购房,千万不要投那些连土地手续都没有的项目,殊不知,未来拿地,成本将会越来越高,没点实力,房企连拿地的机会都没有。原三元乳业地块成交楼面价在1万元/平方米上下,这就是中心城区房价的“黄金底”。


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还想躺赢,在当下的石家庄房地产市场早已没有这样的好事。对于购房者而言,2018年的投资购房,选择要比决定更为重要,选择不对,你的决定可能就会跑平行情,甚至跑输。好在2018年的房价“熄火”,购房者暂时没有了疲于奔命的紧迫感,投资更可以从容一些。


投资的升值点,已经摆在了前面,投资的“雷区”同样也不容忽视,小回总结如下:


其一,没有土地手续,且没有明确拿地预期的项目,不投。理由如上,不再赘述,入手这样的项目,未来的风险偏大。


其二,非房地产开发用地建设的项目,不投。工业用地、科教用地这样的情况自不必说,要购买住宅,就入手合规产权,“房本”办理,配套的水、电、暖,都没有二话;可非住宅用地,能否办理单独“房本”,能否分割交易,能否顺利接入水、电、暖,都存在政策风险。小产权房更不用说,就算有的小产权房小区,居住没有什么问题,但终归不是正规产权,不要说产权保障,政策风险可能随时降临。


划拨地建设的回迁房需要单独说一下。先举两个案例:林荫大院对门的北焦新村,北焦改造的回迁房,划拨地性质,报价只有1.4万元/平方米,是同地段商品住房报价的70%左右。汇君城南面的田家庄小区,同样性质,报价也只有8000元/平方米,同地段汇君城的二手房报价1.4万元/平方米。通常来看,回迁房是同地段商品住房价格的60%至70%,差出来的这部分,便是产权的区别。虽然在使用时,稀里糊涂住着没有什么问题,但对投资而言,始终保持这样的价差,也就意味着升值的时候要比别人“矮上一头”。



再差的市场,也有投资机会。


既然是投资,考量的便是收益周期和空间,以及两者放在一起时的效率。前文已经说过,2018年若要投资房产,选择比决定更重要。选择时应当考虑的价值点,已经摆在这里:地段、交通、配套、内外环境。剩下的,就是按图索骥,在尽量短的投资周期内获得尽量广阔的投资空间。当然,凡事都有个“度”。短线炒房就不要想了,三、五个月就赚翻天,在2018年不可能出现。当下的投资购房,中、长线的持有时间是必须做好思想准备的。


面对这样的市场行情,房企已经在做动作应对:


1、某项目在2017年一直“以改善的价格,销售着首置的产品”,房价长期悬空,周边竞品项目价格较低,品牌力更强,成交效果较差。纠结一年,这个项目已决定,放弃精装修和借助精装修想找回来的溢价空间,以毛坯产品和比竞品项目更低的价格入市。虽然向市场妥协,任谁都要心有不甘,但做了动作,就有活下来的希望,不做动作,便是死路一条。


2、某房企自春节长假前便在全国推出较高的购房优惠政策,并发动全员销售,这家房企开发的全民营销APP,给每名员工都设定了装机考核要求。其旗下项目的价格比最近两年的最高点已有明显回落。


3、某项目公寓,销售价格已压到历史最低,还推出代租代管,发动各大渠道加以推广,每周还有特价房源入市,吸引购房需求关注无所不用其极。


4、推出购房首付款分期支付政策的项目越来越多,尽可能地降低购房门槛。某项目的花园洋房,售价1.6至1.7万元/平方米,购房首付款首期仅需要支付10万元,付清的账期也拉长到了一年半以上。同期融创旗下项目的购房首付款付清周期则有半年。账期延长,回款速度至少放缓一半,可不延长,被首付能力卡在门外的购房者大有人在。


从2017年本轮调控启动以来,市场的对耗已经过去了一年。如今,全行业“钱紧”正在倒逼对耗的天平向政策一方倾斜,一些房企和项目已经向市场妥协。对于投资需求而言,中、长线周期之下,品牌房企的新项目和新房源首次开盘,势必将低于市场预期,甚至可能低于片区均价,便让出了升值的想象空间,存在出手的机会。一些项目甚至可能会擦着“房价成本线”推出房源。此外,“砍掉”精装修,换上毛坯房,销售价格让出了一大截,也是投资需求的入手机会。


在二手房市场,2017年的价格已经出现了下探,部分小区的下探幅度在20%左右。预计在2018年,二手房价仍有下探的趋势。不过,诚如前文所言,二手房价且看房源是否“过硬”,能否得到市场认可。二手房价“一荣俱荣、一损俱损”的时代已经过去,未来二手房价的分化趋势将更为剧烈。好房,依然是一房难求的局面;差房,则前途未卜。小回曾在2016年提出过“房产配置”,利用行情好的时候,将差房淘换成好房,让好房成为资产的“稳定器”。如今,能否稳得住,就要看各位手里的房产,孰好孰差




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