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古北水镇的45亿元投资是怎么融到的?

百战归来再读书2018-11-08 07:14:55

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文 | 地产信报

小镇项目介绍


古北水镇是基于北方水文化建造而成的小镇,位于北京市密云县古北口镇司马台村的古北水镇,由三个自然村落组成,占地面积近10平方公里。2010年6月中青旅与北京密云县签订战略协议,合作开发古北水镇国际旅游综合度假区项目,并于2014年10月正式对外营业。


2015年全年接待游客147万人次,实现营业收入4.62亿元,净利润4701万元。预计进入成熟运营期后,每年将接待游客400万人次,旅游综合年收入将达到10亿元。


古北水镇距离市中心仅100多公里,车程一个多小时,又处于(北)京承(德)黄金旅游干线上,高速公路直达景区,交通十分便捷。



规划设计思路


整个水镇规划为“六区三谷”,即老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区,与后川禅谷、伊甸谷、云峰翠谷。


整个水镇范围内,规划实施大量酒店、民宿、餐饮、温泉、演艺、娱乐等配套服务,总体规划有43万平方米精美的明清及民国风格的山地合院建筑。其中包含两家五星标准大酒店,六家小型精品酒店,400余间民宿、餐厅及商铺,10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施,满足客户对观光、休闲、度假和会议的需求。

除此之外,后期还规划了高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施,以满足项目的可持续发展。

从设计特点来看,为确保水镇与周边环境的协调性,从外观到内部布局上,都按照现代化社区的标准,对公共场所、活动空间、居住及旅游配套设施进行设计和打造,同时把现代化的设施隐藏不露地融入建筑当中,既展现了北国小镇的历史面貌,又满足了旅游度假者的舒适居住要求,将古典与时尚融为一体。



商业价值


古北水镇以独有的“长城观光、北方水乡”为核心卖点,经过四年独具匠心的打造,在享有北京两千多万潜在旅游消费者的巨大市场外,还通过北京这一国际知名文化旅游平台,间接拥有数千万乃至上亿的潜在世界客源市场,获得成功的预期是有保证的。


除了门票外,还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等,使得项目的收入来源能降低对门票收入的依赖性,同时各项目间能相互促进,提升整体收入规模。


运营公司除通过招拍挂形式取得一千多亩地外,原有古镇采用租赁模式运营,降低重资产投入的规模,提高投资回报率。古镇中新建的酒店采用自持模式,其他商业物业自营,将计入利润表的收入规模尽可能做大,便于未来持续融资。



旅游特色


首先,古北水镇享有“北方乌镇”之誉。乌镇是南方的江南水乡,温婉如玉;古北水镇是北国的边塞小镇,沧桑粗犷。

所以,古北水镇在小镇特色上完全与乌镇不同,更多体现了独具的北方特色。水对于任何景区而言,都是不可或缺的旅游资源,而古北水镇本无水,原本只有一条流域不大、流量很小的小溪。在建造中,设计者巧妙利用堤坝等设施,打造出一个个首尾相连的水面,贯穿整个小镇,最终形成令人叹为观止的“北方水乡小镇”,水镇之名才得以名副其实。


其次,古镇复旧。一走进小镇,就感觉到小镇历史的久远和深厚的历史文化积淀,建设者大多采用“修旧如旧”的手法,力求再现小镇的历史风貌。有些院落,从斑驳的墙体和大门可以看出,明显是从其他地方整体迁移到此的原样复建。

再次,古北水镇是有文化有故事的北方小镇。通过对以英华书院、杨无敌祠、震远镖局、司马小烧、八旗会馆等为代表的建筑群的重建,最大程度地实现了北方小镇的场景化营造,展示了北国边塞小镇的历史风貌和民俗文化,并与司马台长城有机地融为一体,形成独一无二的自我特色,对游客产生了极大的吸引力。

古北水镇还十分重视对地方民俗文化的挖掘,通过造酒、染布、镖局、戏楼、祠堂等情景化活动的再现,让游客更真实地体验和感受古镇生活。



实际融资操作


古北水镇整体投资45亿元,投资回收期在八至十年。项目投资额较大,主要是由于原有基础配套较薄弱,自来水厂、污水处理厂和供暖设施缺乏,需要投入12亿元进行基础设施建设。


古北水镇从项目运作看,类似乌镇模式的异地翻版,符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素。从投资角度看又兼具自身优势及以下特点:


1、项目所在区域资源的稀缺性:依托司马台长城和鸳鸯湖,地理位置险要,人文历史遗迹、自然资源优厚。


2、引发多方关注:项目在建设进程中即引发了多方关注,引入IDG资本及京能集团等战略投资者,并进行了多轮增资,表明外部投资人对项目前景极为看好。


3、政府大力支持:政府财政及审批方面支持力度大,而且由于主要股东京能集团为北京市市属国企,进一步强化了项目与地方政府的关系。


4、项目管理团队经验丰富:项目由乌镇原班团队负责打造,在最大程度上保证了项目质量。项目的建筑设计团队,以及以后的经营管理和营销宣传都由乌镇团队操盘,使得项目能在乌镇成功经验的基础上“青出于蓝而胜于蓝”。



政策与资本支持:


作为北京市“十二五”规划的重点旅游建设项目,古北水镇的开发得到了当地政府的大力支持。除2012年获得密云县政府4100万元的基建补贴外,更是在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面获得当地政府的支持帮助。


古北水镇项目总投资超过40亿元,面对如此巨大的资金需求,投资方采用成熟的市场化资本运作方式,由中青旅控股股份有限公司、乌镇旅游股份有限公司、京能集团和其他战略投资者共同成立北京古北水镇旅游有限公司,按比例共同出资持股,承担古北水镇的开发、建设,成为了项目开发建设所需的巨额资金的保障。


此外,古北水镇投资方还与知名地产开发商龙湖地产合作,借助古北水镇巨大的游客量和消费能力,共同开发打造区域内唯一的房地产项目“龙湖?长城源著”,力求通过地产开发的资金快速回流,从而实现资金的平衡。



古北水镇融资历程:


2010年7月,中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司,注册资本2.1亿元,由中青旅全资控股,作为古北水镇项目的建设主体,推进项目建设主体。


整个古北水镇景区规划面积九平方公里,其中项目公司购买一千多亩土地,其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内,如果公司仍有用地需求,当地政府也会提供相应的土地支持,推动景区长远发展。


当地政府对项目支持力度较高,采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式,除立项和建设用地手续外,市级行政审批权限一律下放,由密云县统筹研究,依法依规办理。


密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组,优化审批流程,构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式,在依法依规的前提下,最大限度地加快审批进程,各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。


此外还提供财政补贴和政策支持,除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持,在交通方面,政府还协助修建景区门口的道路。



2011年6月,中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款一亿元人民币提供担保,借款期限一年。


同年八月,古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地,总面积717.54亩,成交价格为2.59亿元;11月取得旅游用地359亩,成交价格为1.94亿元。


项目取得土地为当地村民宅基地,借助新农村的开发政策,村民获得较高的拆迁补偿收益。另外,在水镇开发前吸收当地人就业,优先培训当地人成为工作人员。水镇开发后,设立一万平方米民俗区,对社会公开招标,村民享有优先租赁的权利。


2011年12月,古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG资本,旅游公司注册资本由2.1亿元增至五亿元,增资后中青旅持股42%,乌镇旅游持股18%,IDG资本持股40%。


2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团进行增资扩股,投资五亿元占股20%。


增资后古北水镇旅游公司白有资金达到15亿元,为项目建设提供了充足的资金支持,增强了公司信用,降低了公司财务费用,并提高了项目的抗风险能力。

同时,项目的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均为15%~20%,能很好地平衡项目管理团队与资方的利益关系。


旅游公司以项目土地及地上建筑为抵押物,从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元10年期银团贷款,加上旅游公司自有资金,项目建设资金已达到30亿元。


2013年5月,项目公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资,合计增资金额3.02亿元,由于中青旅持股比例下降,古北水镇不再纳入财务报表合并范围,变更为联营子公司。


2013年10月,水镇项目一期开业,2014年元旦开始试运营,水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客,部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业几个月后的清明节,游客量便迎来大爆发,日均客流量达到两万人次。


2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资,共计出资八亿元,将注册资本由13.02亿元增至15.32亿元,为新增项目开发提供资金,降低财务费用。



古北水镇开发融资思路


借鉴古北水镇“整体产权开发+多元复合经营投融资方案”成功经验,我们是否还可以采用其他手段或运作模式,是否同样可以达到募集资金投入项目建设运营的目的呢?下面我们不妨假设试试其他办法与操作思路来打造古北水镇。

首先,从运作思路入手:

1、对古北水镇的自有资源进行梳理,发现特色亮点,准确定位,为建设特色小镇寻找证据,便于立项报批。这个项目中“地”是融资的重要资源,不论是购买的一千多亩土地,还是采用租赁形式使用的土地,都大有文章可做。


2、与当地政府充分沟通,了解其政策支持力度,主要是政府意图及规划决策等,尤其是在具体合作事宜上政府的承诺或“背书”内容。

3、勾勒出小镇布局,描出一张蓝图来,即古北水镇的整体规划及每个建设项目的具体设计方案。



4、整体财务预算,即总投资及分期投资规模,了解当地经济实力,落实政府直接与间接扶持资金额度。


5、构想古北水镇运作的商业模式,预测未来三年的投资收益,分析核心产业链的价值体系及成长性空间,探索在资本市场的定位。


6、选择现阶段与之匹配的投融资模式与金融工具。


7、确定参与古北水镇建设的合作伙伴,即搭建合作平台及管理架构。



其次,根据以上思路着手进行具体工作:


1、“特色定位”——“登长城观光、游北方水乡”,这是古北水镇的核心卖点。这里是紧邻北京市郊区罕见的山、水、城相结合的自然古村落,具有不可替代的地域优势的北方旅游小镇。


2、参考模板——乌镇模式。


3、确认当地政府的支持力度且有参与建设及出资能力(事实上,2012年密云县政府出资4100万元用于基建补贴,在道路交通、征地拆迁、水电供暖等方面也协同解决与支持)。


4、商业模式与市场预测:仅门票包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等就可以达亿元年收入,再加后期延伸的高尔夫球场、别墅地产、度假公寓等多种业态和设施,产生的经济效益也是可测可实现的。


5、与之适应的可选择的融资模式有:银行贷款,BT、TBT、PPP(5P)、ABS、REITs,股权类融资模式如PE、VC、Pre—IP0等,债转股也适用。



仅从融资模式上选择与之匹配的进行操作。


1、商业银行贷款类。只要有抵押担保物,这是比较好把握的融资渠道,古北水镇建设所需用地及建设物,只要合理利用都可以与所有商业银行建立合作关系进行融资。


2、TBT融资模式,TBT就是将TOT与BOT融资方式组合起来,以BOT为主的一种融资模式。在TBT模式中,TOT的实施是辅助性的,采用它主要是为了促成BOT和TBT的实施过程。古北水镇镇政府通过招标将已经运营一段时间的项目和未来若干年的经营权无偿转让给投资人;投资人负责组建项目公司去建设和经营待建项目;项目建成开始经营后,政府从BOT项目公司获得与项目经营权等值的收益;按照TOT和BOT协议,投资人相继将项目经营权归还给政府。实质上,是政府将一个已建项目和一个待建项目打包处理,获得一个逐年增加的协议收入(来自待建项目),最终收回待建项目的所有权益。


在TBT融资模式中,政府通过TOT一次性融得资金后,会在BOT项目中入股,甚至主导项目的实施。这样,其他投资人就不用担心财务上和政府履行合同上的问题,而且有了政府的强力参与,又有了资金的保证,就大大增加了项目实施的成功率。


3、PPP融资模式,作为财政支出创新的重要形式,政府和社会资本合作(PPP)仍将担纲2017年的投资主力,PPP或掀起两万亿元落地热潮,因为2016年全年PPP落地规模大约在1.2~1.5万亿元,税收优惠、操作细则等相关政策密集出台,鼓励与规范并举的政策框架进一步完善。一方面,2017年经济稳增长仍需投资发力;另一方面,地方财政收支矛盾进一步加剧,财政扩张空间有限,基建投资将更多寄望于PPP等创新融资工具。财政政策重点将从“补项目”转向“补运营”。


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